Будет интересно

Расторжение договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земли

расторжение договора аренды земельного участка в связи с неиспользованием земли

Обзор документа

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2011 г. по делу N А32-18138/2010 (извлечение) (ключевые темы: земельный участок — существенные нарушения — расторжение договора — разумный срок — договор аренды)

Справка

Резолютивная часть постановления объявлена 22 февраля 2011 г.

Постановление изготовлено в полном объеме 24 февраля 2011 г.

Администрация муниципального образования Крымский район (далее — администрация) обратилась в Арбитражный суд Краснодарского края с иском к ООО «УтРиШ» (далее — общество) с требованием расторгнуть договор аренды от 10.05.2005 N 4500003429 земельного участка несельскохозяйственного назначения (далее — договор аренды), расположенного по адресу: Краснодарский край, в границах колхоза «Память Ильича» площадка Троицкого НППН.


Решением Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2010 исковые требования удовлетворены в полном объеме. Судебный акт мотивирован наличием между сторонами обязательственного отношения, обусловленного договором аренды, а также неиспользованием земельного участка и соблюдением администрацией выполнения требований норм Гражданского кодекса Российской Федерации в части направления уведомления о расторжении договора аренды. Факт расположения на арендованном земельном участке объектов недвижимого имущества, принадлежащих ответчику, не является препятствием для расторжения договора аренды, поскольку суммарная площадь застройки этих объектов составляет 221 кв. м, а согласно расчету минимальная площадь земельного участка, необходимого для использования указанных объектов, составляет 3 701,2 кв. м.

Постановлением Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 решение Арбитражного суда Краснодарского края от 06.09.2010 отменено. Исковые требования оставлены без рассмотрения. Суд пришел к выводу, что истцом не соблюден претензионный порядок, предусмотренный действующим законодательством к данной категории спора. Уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке не может быть оценено в качестве надлежащего соблюдения администрацией претензионного порядка.

Администрация обжаловала апелляционное постановление. В жалобе заявитель просит отменить судебный акт, ссылаясь на неверное толкование судом норм права, предусматривающих претензионный порядок расторжения договорных отношений. В уведомлении обществу предложено в определенный срок (30 дней) устранить нарушения условий договора аренды, в случае невыполнения указанного администрация уведомляла о последующем обращении в суд с требованием о расторжении названного договора. Общество не выполнило условия уведомления, а также не направляло в адрес администрации ни соглашения о расторжении договорных отношений, ни мотивированный отказ.

В отзыве на кассационную жалобу общество указало на ее несостоятельность, а также законность и обоснованность принятого по делу апелляционного постановления.

В судебном заседании представитель общества возражал против удовлетворения жалобы, ссылался на соответствие сделанных апелляционным судом выводов закону и имеющимся в деле доказательствам.

Изучив материалы дела и доводы кассационной жалобы, выслушав представителя общества, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа считает, что кассационную жалобу надлежит оставить без удовлетворения по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела и установлено судами, на основании постановления главы администрации от 27.09.2005 N 1177 о прекращении права аренды у Аблаева Ш.С. на земельный участок и предоставлении его обществу в аренду для производственной деятельности администрация (арендодатель) и общество (арендатор) заключили договор аренды земельного участка государственной собственности несельскохозяйственного назначения площадью 14 370 кв. м с кадастровым номером 23:15:05 04 001:1253, расположенного по адресу: Краснодарский край, в границах колхоза «Память Ильича» площадка Троицкого ПППН. Срок договора аренды определен на 49 лет (до 29.08.2054). Договор зарегистрирован в установленном порядке.

В результате обследования специалистами администрации 20.08.2010 и 07.10.2010 установлено, что земельный участок заброшен, засорен сорной растительностью. На данном земельном участке обнаружено земельное строение, строительство и производственная деятельность не ведется.

В предписании об устранении нарушения земельного законодательства, вынесенного Территориальным отделом по Абинскому и Крымскому районам УФАКОН по Краснодарскому краю от 23.10.2008, установлен срок (до 03.02.2009) для устранения обнаруженных нарушений (л. д. 10).

В связи с неиспользованием земельного участка по целевому назначению 23.10.2010 составлен протокол об административном правонарушении (л. д. 11).

Администрация направила обществу уведомление о расторжении договора в одностороннем порядке, в котором указала обществу, что на основании части 3 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 8.3 договора аренды, в случае неустранения нарушений в тридцатидневный срок названный договор будет расторгнут.

Администрация, полагая, что общество в нарушение статьи 42 Земельного кодекса Российской Федерации не использует предоставленный земельный участок по назначению, обратилась с иском в суд о расторжении названного договора.

По правилам статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации договор может быть расторгнут по соглашению сторон, а также по требованию одной из сторон решением суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных названным Кодексом, другими законами или договором.

Согласно пункту 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом или договором, а при его отсутствии — в тридцатидневный срок.

В соответствии с пунктом 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.

В пункте 23 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.04.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» указано, что в отличие от общих оснований и порядка прекращения договора аренды, предусмотренных статьей 46 Земельного кодекса Российской Федерации, статьями 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункт 9 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливает специальные основания и порядок досрочного прекращения договора аренды земельного участка: арендодатель должен представить суду соответствующие доказательства, подтверждающие существенное нарушение договора аренды земельного участка со стороны арендатора. Обстоятельства, указанные в статье 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут служить основанием для досрочного расторжения договора аренды земельного участка лишь в том случае, когда они могут быть квалифицированы как существенные нарушения договора аренды земельного участка. Факт существенного нарушения договора не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, если такое нарушение (его последствия) устранено арендатором в разумный срок.

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Дату названного постановления следует читать как: «от 24 марта 2005 г.»

В пункте 29 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендной» указано следующее. По смыслу абзаца 2 части 4 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации предупреждение о необходимости исполнения обязательства в разумный срок само по себе не является предложением об изменении или расторжении договора аренды. Право требовать расторжения указанного договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующие нарушения. Так как часть третья статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации не регламентирует процедуру расторжения договора аренды, в отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из приведенных правовых норм следует, что процедура расторжения договора аренды земельного участка складывается из следующего:

— направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями);

— предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

— требования о расторжении договора в суде — после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, названный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Заявитель жалобы указывает, что в уведомлении обществу сообщалось о нарушении договорных отношений, необходимости устранения, а также возможного обращения в судебные инстанции для последующего расторжения договора аренды. Названный довод основан на неверном толковании норм права и подлежит отклонению ввиду следующего. Суд апелляционной инстанции принял во внимание то обстоятельство, что в уведомлении устанавливался предельный срок исполнения обязательств обществом. Извещение о расторжении договора не направлялось. Факт существенного нарушения договора аренды не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, так как такое нарушение (его последствия) может быть устранено арендатором в определенный срок.

Изложенное позволило констатировать факт несоблюдения администрацией досудебного порядка урегулирования спора. Несоблюдение истцом названного порядка стало основанием для отмены решения суда первой инстанции и оставления искового заявления без рассмотрения в силу пункта 2 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Основания для переоценки доказательств, исследованных апелляционным судом в соответствии с требованиями, предусмотренными статьями 65, 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, у суда кассационной инстанции отсутствуют в силу статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Нормы материального права применены апелляционным судом правильно, выводы суда соответствуют установленным по делу обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам. Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации основанием к отмене судебного акта, не выявлено.

С учетом изложенного и исходя из конкретных фактических обстоятельств дела суд кассационной инстанции не находит оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 274, 286 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Кавказского округа постановил:

постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.11.2010 по делу N А32-18138/2010 оставить без изменения, кассационную жалобу — без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Кавказского округа от 24 февраля 2011 г. по делу N А32-18138/2010

Текст постановления предоставлен Федеральным арбитражным судом Северо-Кавказского округа по договору об информационно-правовом сотрудничестве

Документ приводится с сохранением орфографии и пунктуации источника

Документ приводится в извлечении: без указания состава суда, рассматривавшего дело

Обзор документа

В связи с несоблюдением досудебного порядка расторжения договора аренды земельного участка суд отказал арендодателю в иске о расторжении договора аренды. Было обращено внимание на следующие обстоятельства.

Арендодатель направил арендатору уведомление, прежде чем обратиться в суд. В нем он указал, что со стороны арендатора имеются нарушения договора, данные нарушения следует устранить в определенный срок, в противном случае договор аренды будет расторгнут.

Между тем как следует из норм ЗК РФ и правовой позиции Пленума ВАС РФ и Президиума ВАС РФ досрочное прекращение договора аренды земельного участка возможно в судебном порядке при наличии существенных нарушений договора арендатором. Причем процедура расторжения договора аренды земельного участка складывается из следующего:

— направления арендодателем письменного предупреждения о необходимости исполнения арендатором обязательства в разумный срок (об исполнении договора в соответствии с его условиями);

— предложения расторгнуть договор (в связи с неисполнением арендатором в разумный срок предупреждения);

— требования о расторжении договора в суде — после получения отказа от расторжения договора или в случае неполучения ответа в срок, названный в предложении о расторжении договора, а если срок в предложении не указан, то в тридцатидневный срок после получения названного предложения.

Извещение о расторжении договора не направлялось. Факт существенного нарушения договора аренды не может служить основанием для удовлетворения требования арендодателя о досрочном расторжении договора аренды земельного участка, так как такое нарушение (его последствия) может быть устранено арендатором в определенный срок.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *